1. Vefa Hakkı Nedir?

Malik ile taşınmazı devralan kişi arasında kurulan geri alım sözleşmesi kapsamında önceki malike, tek taraflı bir geri alım beyanında bulunarak geri alım bedeli karşılığında söz konusu taşınmazı geri alma imkanı veren kurucu yenilik doğuran şahsi bir haktır. Tapu sicilne şerh edilmesi halinde ayni hak niteliği kazanır.

Geri alma hakkına sahip olan kişi sözleşmedeki şartlara uyarak söz konusu taşınmaza ilişkin yeni malike karşı geri alma talebinde bulunabilecektir.

2. Geri Alım Sözleşmesi Nedir?

Geri alım sözleşmesi; yeni malikin satın aldığı taşınmazı, sözleşmede kararlaştırılan şartlarla eski malike satmayı taahhüt ettiği sözleşmedir. Bu sözleşme ile malik söz konusu taşınmazını satıp, sözleşmede yer alan koşullara uygun olarak geri alım hakkı elde eder. Geri alım hakkının kullanılmasıyla satış ilişkisi kendiliğinden doğar. Geri alım beyanının muhatabına ulaşmasıyla yeni malik taşınmazın devri borcu altına girerken, beyanda bulunan kişi de taşınmazın bedelini ödeme borcu altına girer.

Sözleşmede tarafların ve geri alım konusu taşınmazın açıkça belirtilmesi gerekli ve yeterli olup geri alım bedelinin belirlenmesi zorunlu değidlir. Geri alım bedelinin belirlenmediği hallerde satış sözleşmesindeki satış bedeli geri alım bedeli olarak kabul edilmektedir.

Geri alım sözleşmesi resmi şekil şartına tabidir.

• TBK madde 237/2-Taşınmaz satışı vaadi, geri alım ve alım sözleşmeleri, resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz.

3. Geri Alım Hakkının Tapuya Şerh Edilmesi

Geri alım hakkı kişisel bir haktır. Tapuya şerh edilmedikçe, yalnız söz konusu hakkı tanıyan kişiye yani sözleşmenin tarfına ve onun külli haleflerine karşı ileri sürülebilir. Şerh edilmeyen geri alım hakkı taşınmazı sonradan edinen yeni maliklere karşı ileri sürülemez.

Tapu kütüğüne şerh edilen geri alım hakkı taşınmazı sonradan iktisap edenlere karşı da ileri sürülebilir. Sicile şerh ile şahsi hak niteliğinde olan geri alım hakkı ayni niteliğe bürünür.

• TMK madde 736- Tapu kütüğüne şerh verilen alım ve geri alım hakları, şerhde belirtilen süre içinde her malike karşı kullanılabilir.

4. Geri Alım Hakkı Nasıl Kullanılır?

Geri alım hakkının nasıl kullanılacağı ile ilgili kanunda bir düzenleme bulunmamaktadır. Dolayısıyla bu hak karşı tarafa ulaşacak olan bir ihtarın gönderilmesi suretiyle kullanılebileceği gibi dava yoluyla da kullanılabilir. İhtarname gönderme yoluna gidilmesi durumunda bu ihtara rağmen karşı tarafın taşınmazı devretmeye yanaşmaması durumunda dava yoluna gitmek gerekecektir.

5. Geri Alım Hakkının Kullanılması İçin Süre

Geri alım hakkının kullanılmasında süreye ilişkin düzenleme Türk Borçlar Kanunu’nun 238. maddesi ile düzenlenmiştir.

• TBK madde 238-Önalım, geri alım ve alım hakları en çok on yıllık süre için kararlaştırılabilir ve kanunlarda belirlenen süreyle tapu siciline şerh edilebilir.

Bu kapsamda geri alım hakkı resmi şekilde düzenlenen sözleşme ile 10 yıl boyunca geçerli kalacaktır. Bu sözleşmenin tapuya ibrazıyla geri alım sözleşmesi tapu kütüğüne şerh edilmiş olur.

6. Tescile Zorlama Davası ve Tapu İptal Tescil Davası

Geri alım beyanının yöneltilmesi ile muhatabı taşınmazı devir borcu altına girer. Buna karşılık geri alım beyanında bulunan kişi, geri verme borçlusunun borcunu yerine getirmekten kaçınması sebebiyle dava yoluyla mahkemeden mülkiyetin kendisine geçirilmesini talep edebilir. Bu halde geri alım beyanında bulunan kişinin açacağı dava tescile zorlama davasıdır.

• TBK madde 716-Mülkiyetin kazanılmasına esas olacak bir hukukî sebebe dayanarak malikten mülkiyetin kendi adına tescilini istemek hususunda kişisel hakka sahip olan kimse, malikin kaçınması hâlinde hâkimden, mülkiyetin hükmen geçirilmesini isteyebilir.

Bir taşınmazın mülkiyetini işgal, miras, kamulaştırma, cebrî icra veya mahkeme kararına dayanarak kazanan kişi tescili doğrudan doğruya yaptırabilir.

Bir taşınmazın mülkiyetinde eşler arasındaki mal rejimi dolayısıyla meydana gelen değişiklikler, eşlerden birinin istemiyle tapu kütüğüne doğrudan tescil olunur.

Muhatabın taşınmazı devirden kaçındığı halde veya bir üçüncü kişiye devretmiş olması halinde geri alım hakkına sahip olan kişi tarafından tapu iptal ve tescil davası açılabilir. Bu halde üçüncü kişinin iyiniyetli olmaması ve tapuya geri alım hakkı şerhinin düşülmemiş olması gerekmektedir. Zira üçüncü kişinin iyiniyetli olması halinde ayni hak kazanımı korunur.

• MK madde 1025- Bir aynî hak yolsuz olarak tescil edilmiş veya bir tescil yolsuz olarak terkin olunmuş ya da değiştirilmiş ise, bu yüzden aynî hakkı zedelenen kimse tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebilir.

7. Vefa Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme

Vefa (Geri Alım) davalarında görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesi’dir. Davaya bakan mahkeme görev hususunu re’sen yani herhangi bir itiraz yapılmasa dahi kendiliğinden dikkate almak zorunda olup dava Asliye Hukuk Mahkemesinde açılmamış ise Mahkeme görevsizlik kararı vererek dosyayı görevli Asliye Hukuk Mahkemesine gönderir.

Vefa davaları taşınmazın aynına ilişkin olduğundan yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer Mahkemesidir. Taşınmazın aynına ilişkin davalarda yetki kamu düzenine ilişkin kesin yetki olup dava taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılmamış ise Mahkeme yine yetki hususunu re’sen yani herhangi bir itiraz yapılmasa dahi kendiliğinden dikkate almak zorunda olup bu durumda yetkisizlik kararı vererek dava dosyasını taşınmazın bulunduğu yer mahkemesine gönderecektir.

8. Yargıtay Kararları Işığında Vefa Hakkı

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi’nin 2019/4149 Esas, 2020/565 Karar sayılı kararı

“…Her ne kadar Türk Borçlar Kanununun 237. maddesine göre, vefa sözleşmesinin resmi şekilde yapılması zorunlu ise de, tapu kayıtlarına şerh verilmekle resmi şekil şartı da yerine getirilmiştir. Somut olaya gelince, davacı vefa sözleşmesi gereği edimlerini yerine getirmediğinden vefa hakkı tapudan terkin edilmiş ve artık mülkiyet davalı bankaya geçmiştir. Hal böyle olunca, davanın reddine karar verilmesi gerekirken hukuki nitelemede yanılgıya düşülerek yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir…”

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin 2015/15856 Esas, 2016/10198 Karar sayılı kararı

“…Vefa hakkı (geri alım hakkı) bir kimsenin satmış olduğu bir gayrimenkulü bedeli karşılığında tek taraflı bir irade açıklaması ile satın alma imkanını veren kurucu yenilik doğuran şahsi bir haktır. Tapu siciline şerh verildiği takdirde bu şahsi hak ayni bir nitelik kazanır. Konusu gayrimenkuldür. T.B.K’nun 237. (B.K 213.) madde hükmüne göre resmi şekil şartı vardır. Bedel gözetilmesi zorunlu olmayıp isteğe bağlıdır. Vefa hakkının ne şekilde kullanılacağı hususunda kanunda bir hüküm yoktur. Yenilik doğuran niteliği itibariyle vefa hakkı dava açılarak kullanılabileceği gibi mektup, telgraf ve ihtar göndermek suretiyle de kullanılabilir. Bu konuda irade açıklamasının karşı tarafa ulaşması yeterlidir. Geri alım (vefa) hakkı dava açılarak kullanılması Türk Medeni Kanunun 716 maddesinde yer alan bir tescil davası niteliğindedir…”

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 1999/5733 Esas, 1999/5930 Karar sayılı 01.07.1999 tarihli kararı

“…Vefa hakkı 1.3.1989 tarihinde tapuya şerh verilmiş ve bedel olarak 100.000.-TL gösterilmiştir. Her ne kadar aradan uzunca bir süre geçtikten sonra dava açılmışsa da taraflar kendi iradeleri ile bedeli belirlemiş olduklarından ve vefa ile ilgili yukarıda anılan yasa maddesinde ayrıca bu hakkın kullanılmasında hangi bedelin nazara alınacağı konusunda açıklık bulunmadığına göre tarafların kabul ettikleri satış bedelininin vefa hakkı bedeli olarak kabul edilimesi gerekir…”