1. Kira Tespit Davası Nedir?

Kira bedelinin yeniden belirlenmesi amacıyla kiracı ya da kiraya veren tarafından açılan bir dava türüdür. Hal böyle olmakla birlikte kira tespit davaları uygulamada genellikle kiraya veren tarafından açılan davalardır. Çünkü değişen ekonomik koşullar, paranın satın alma gücünde sürekli olarak düşüş meydana gelmesi gibi sebeplerle kiraya veren tarafından kira bedellerinin yükseltilmesi talebi gündeme gelmektedir. Bu sebeple uygulamada veya halk arasında bu dava türüne genellikle “Kira Bedelinin Artırılması” davası denmektedir. Bu davayı açabilmek için taraflar arasında geçerli bir kira sözleşmesi mevcut olmalıdır. Kira sözleşmesi yazılı olmak zorunda değildir. Sözlü olarak da kurulabilir. Bunun yanında davacı davanın açılmasında hukuksal menfaatinin bulunduğunu ispat etmelidir. Bu şartlar gerçekleşmediği takdirde açılacak olan dava mahkemece reddedilecektir.

2. Kira İlişkisinin Başlangıcından İtibaren 5 Yıl Dolmamışsa Kira Bedeli Nasıl Belirlenir?

Kira ilişkisinin başlangıcından itibaren 5 yıl geçmedikçe kira tespit davası açılamayacaktır. Bu sebeple kira ilişkisinin başlangıcından itibaren 5 yıl dolmamış ise uygulanacak olan hükümler şu şekildedir;

• Kiracı ve kiraya veren arasında kira bedeline ilişkin bir anlaşma varsa bu anlaşmaya uyularak bir kira bedeli belirlenir. Bu hususta Türk Borçlar Kanunu’nun 344/1. maddesinde kiracı lehine getirilmiş olan bir sınırlama mevcuttur;

Madde 344/1-Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir.

• Kiracı ve kiraya veren arasında kira bedeline ilişkin bir anlaşma yoksa yenilenen kira sözleşmesi için dava açılarak mahkemeden yeni kira bedelinin tespiti istenebilir. Yine bu hususta Türk Borçlar Kanunu’nun 344/2. maddesinde kiracı lehine getirilmiş olan bir sınırlama mevcuttur;

Madde 344/2-Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

3. Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılabilir?

     (Kira Bedelinin Tespitinde 5 Yıllık Süre)

Kira ilişkisinin başlangıcından itibaren 5 yıl geçmiş ise kiraya veren kira tespit davası açabilecektir. Esasen yukarıda belirttiğimiz gibi kira tespit davası kiracı tarafından da açılabilen bir dava olmakla birlikte kira tespit davaları uygulamada genellikle kiraya veren tarafından açılan davalardır.

Madde 344/3-Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.

Kira tespit davası açılabilmesi için zamanaşımı ya da hak düşürücü bir süre söz konusu değildir, kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren 5 yılın doldurulmuş olması koşuluyla her zaman kira tespit davası açılabilir. Her ne kadar bu davanın açılması için zamanaşımı ya da hak düşürücü süre olmasa da mahkemece belirlenecek olan yeni kira bedelinin yeni kira döneminde uygulanması isteniliyorsa bunun için aşağıda yer alan koşullar sağlanmış olmalıdır;

• Yeni kira dönemi başlangıcından en az 30 gün önce dava açılmış ise belirlenen yeni kira bedeli, yeni kira döneminin başından itibaren geçerli olur. Bu koşul yerine getirilmezse mahkeme bir sonraki kira dönemi için yeni kira bedeline karar verebilecektir. Belirlenecek olan Belirlenecek kira bedelinin talebi, taraflar arasındaki kira sözleşmesinde ileriki dönemlerinde talep edilebilmektedir. Geriye dönük olarak kira bedelinin düzenlenmesi talebinde bulunulamayacaktır.

• Yeni kira döneminden en az 30 gün önceden kira bedelinin arttırılacağına dair yazılı bildirimde bulunulur ve yeni kira dönemi içerisinde dava açılır ise kira bedeli, yeni kira dönemi başlangıcından itibaren geçerli olacaktır. Ancak bu koşulların olmaması halinde mahkeme, bir sonraki kira dönemi yılı için karar verebilecektir. Söz konusu ihtarın yazılı olması gerekmektedir, tanık beyanları ile ihtarın yapıldığı kanıtlanamaz. Ayrıca ihtarda talep edilen yeni kira bedelinin açıklanmaması hususu ihtarı geçersiz kılmaz.
• Bununla birlikte sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.

Madde 345-Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.

Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.

4. Yeni Kira Bedeli Nasıl Belirlenir?

Mahkeme, yeni kira bedelini belirlerken TÜFE oranı ile sınırlı kalmaz. Kira tespit davasında mahkemenin belirleyeceği kira bedeli enflasyona, taşınmazın bulunduğu lokasyona, durumun koşullarına bağlı olarak genellikle TÜFE oranının üzerinde olmaktadır.

Kira tespit davalarında mahkemece oluşturulacak bilirkişi heyeti eşliğinde kiraya verilen taşınmazda keşif yapılmakta ve taşınmazın nitelikleri, bulunduğu yer-lokasyonu, çevredeki rayiç kira bedelleri, belediye hizmetlerinden faydalanıp faydalanmadığı, ulaşım imkanları, altyapı özellikleri ve sair kira bedelinin belirlenmesinde etkili olabilecek tüm hususlar dikkate alınarak rapor tanzim edilmekte ve taşınmazın getirebileceği yeni kira bedeli tespit edilmektedir. Tanzim edilen bilirkişi raporu mahkeme tarafından hukuken tatmin edici, gerçeğe uygun ve denetlenebilir olarak görülmesi durumunda bu raporda belirtilen kira bedelinden hakkaniyete uygun bir eski kiracı indirimi yaparak kira bedelini tespit etmektedir.

5. Hakim Tarafından Hakkaniyet İndirimi Ne Oranda Yapılır?

Yargıtay kararlarına göre eski kiracı lehine yapılacak olan indirim, tespit edilen emsal kira bedelinin %5‘i ile %20’si arasında olmalıdır. Bunun yanında tespit edilecek olan yeni kira bedeli, kiralananın önceki bedelinden düşük olamaz.

6. Kira Tespit Davalarında Yetkili ve Görevli Mahkeme Hangisidir?

Kira tespitine ilişkin açılacak olan davalarda Sulh Hukuk Mahkemeleri görevlidir. Yetki açısından; kural olarak davalının yerleşim yerinde ya da sözleşmenin ifa yeri olan kira sözleşmesine konu olan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir. Taraflardan birinin tacir veya kamu tüzel kişisi olması halinde HMK m. 17 hükmü saklıdır.

7. Kira Tespit Davası Nasıl Açılır?

Kira tespit davası nispi harca tabi bir dava türüdür. Bu sebeple başvuru harcının yanı sıra nispi harç ödenmek suretiyle açılır. Bu davada mevcut bir yıllık kira bedeli ile talep edilen bir yıllık kira bedeli arasındaki fark üzerinden nispi harç alınmaktadır.

Kira tespit davasında talep edilen kira bedelinin açık ve net bir şekilde dava dilekçesine yazılması gerekmektedir. Kira tespit davasının belirsiz alacak davası ya da kısmi dava olarak açılması veya ıslah yolu ile dava değerinin artırılması mümkün değildir. Ayrıca mahkemece belirlenecek olan yeni kira bedelinin ne zaman uygulanması isteniyorsa dava dilekçesinde açıkça belirtilmelidir.

8. Yargıtay Kararları Işığında Kira Tespit Davaları

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2014/721 E., 2014/10873 K. Sayılı 02.10.2014 tarihli kararı;

“…O halde Mahkemece yukarıda açıklanan ilke doğrultusunda, taraf emsalleri değerlendirilerek gerekirse resen emsal araştırması yapılarak, hüküm kurmaya yeterli ve denetime elverişli bir şekilde bilirkişi raporu alınarak, kira parası tespit edilirken taşınmazın boş olarak yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parasından davalının eski kiracı olduğu dikkate alınarak makul bir indirim yapılması ve davacının ancak kendi payına yönelik olarak kira parasının tespitini talep edebileceği de göz önünde bulundurularak bir karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.”

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2012/23368 E. 2013/291 K. Sayılı, 16.01.2013 tarihli kararında;

“Kabule göre de kira parasının miktarına ilişkin olarak bir uyuşmazlık bulunup mahkemeye müracaat edildiğine ve kira parasının dava yoluyla tespiti istenildiğine göre; davalı taraf artırılması istenilen veya karar verilebilecek miktarı ödese bile dava ret edilmeyip kira tespit kararı verilmelidir. Nitekim davalının artırarak ödediği kira parasını ödemekten vazgeçip önceki dönem kira parasını ödemeye başlaması halinde davacı, hükmen tespit edilmiş ya da sözleşmeyle kararlaştırılmış bir kira parası olmadığı sürece davalı kiracıyı kira parasının arttırılmış halini ödemesi için zorlayamayacağı için yeni dönem kira parasının mahkemece hüküm altına alınmasında davacının hukuki yararı vardır.”

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2003/14113 E. 2003/14163 K. Sayılı, 11.12.2003 tarihli kararında;

“Davada, 1.3.2003 tarihinden başlayan döneme ilişkin yıllık kira parasının tespiti istenmiştir. Mahkemece, 18.6.2003 tarihli bilirkişiler kurulu raporu esas alınıp hak ve nefaset ilkeleri uygulanarak yıllık kira parası “5.000.000.000 lira” olarak tespit edilmiştir. Hükme esas alınan bilirkişiler kurulu raporu hüküm kurmaya yeterli değildir. Raporda çevrede oluşan kira paraları üzerinde somut bir inceleme yapılmaksızın genel ifadelerle aylık 550.000.000 lira kira getireceği belirtilmiş, mahkemece taleple bağlı kalınarak hüküm kurulmuştur. 18.11.1964 tarih ve 2/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre “hak ve nefaset” ilkesi uyarınca kira parası tespit edilirken; yörede oluşan kira paraları kira sözleşmeleri de getirtilerek incelenmeli, dava konusu yerin nitelikleri ile karşılaştırılmalı, dava konusu yerin yeniden kiralanması halinde getirebileceği kira parası hesap edilmeli, hakimce bu kira parası göz önünde bulundurularak hak ve nefasete uygun bir kira parası takdir edilmelidir. Belirtilen hususlar göz önünde bulundurularak kira parasının tespiti gerekirken, soyut ifadeli bilirkişi raporu esas alınarak eksik inceleme ile hüküm kurulması doğru görülmemiştir.”

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2018/5627 E. 2019/6780 K. Sayılı, 17.09.2019 tarihli kararında;

“Kaldı ki; davalılar, dava dışı şirketle imzalandığı iddia edilen 15.05.2009 başlangıç tarihli kira sözleşmesindeki imzanın …..’a ait olmadığını ve sözleşmenin imza tarihinde …’in temyiz kudreti olmadığını savunmaları karşısında, imza incelemesi yapılmadan ve kiraya veren …’in temyiz kudreti olup olmadığı üzerinde durulmadan 15.05.2009 başlangıç tarihli kira sözleşmesinin geçerli kabul edilmesi de doğru değildir.”

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2020/2296 E. 2020/3034 K. Sayılı, 16.06.2020 tarihli kararında;

“Somut olayda; Taraflar arasında 01/11/2010 başlangıç tarihli bir yıl süreli kira sözleşmesi bulunmakta olup, davacıların talebi 01/11/2013 tarihinden itibaren kira bedelinin tespitine ilişkin olduğu hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Buna göre, Mahkemece kira bedelinin tespiti kararı verilirken davacıların dava dilekçesinde bildirdiği 01/11/2013- 01/11/2014 dönemine ilişkin olarak kira bedeli tespiti yoluna gidilmesi gerekirken, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 26. maddesinde yer alan yargılamaya hakim olan ilkelerden “taleple bağlılık ilkesi” gereği gözetilmeksizin, yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.”

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2012/320 E. 2012/552 K. Sayılı, 12.09.2012 tarihli kararında;

“21.11.1966 gün, 19/10 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ile; kira parasının tespit davasının incelenmesi için daha önce kiracıya ihbar (ihtar) gönderilmesi şart olmadığı, kiralayan tarafından kiracı aleyhine yeni döneme ait kira parasının tespiti için her zaman dava açılabileceği, tespit kararında belirtilen kira parası ile kiracının hangi tarihten itibaren sorumlu tutulacağının istek bulunmadıkça, kararda gösterilemeyeceği, aksi durumun istek mülga Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanununun 74. maddesine, 01.10.2011 tarihinde yürürlüğe giren 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 26. maddesine aykırı düşeceği, kira aktinin başladığı tarih ve kira süresi belli oldukça kiracının hangi tarihten itibaren yeni kira ile sorumlu tutulacağının kendiliğinden meydana çıkacağı, kiracının yeni kira ile hangi tarihten itibaren sorumlu tutulacağı konusunda kiralayan ile kiracı arasında uyuşmazlık mevcut ise kiralayan bunların ve yeni kira parasının işlemeye başlayacağı tarihin tespitini de hâkimden isteyebileceği, bu takdirde hâkim kira parasını tespit etmekle beraber bunun hangi tarihten itibaren kiracıyı bağlayacağını kararda göstermek zorunda olduğu kararlaştırılmıştır. Öte yandan 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunun “Dava açma süresi ve kararın etkisi” başlıklı 345. maddesi ile 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkındaki Kanunda bulunmayan yeni bir düzenleme getirilmiştir. Söz konusu maddeye göre “Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabileceği, ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlayacağı, sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olacağı” kabul edilmektedir. Somut olay değerlendirildiğinde; davacılar (kiralayan) ile davalı (kiracı) arasında 23.09.1999 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi bulunmaktadır. Anılan kira sözleşmesinde aylık kira parası 125,00 TL olacağı kararlaştırılmış ise de artış şartı bulunmamaktadır. Davacılar (kiralayan) tarafından davalı (kiracı) ya gönderilen ve 14.09.2010 tarihinde tebliğ edilen 03.09.2010 günlü ihtarnameyle, kira bedelinin yeni kira döneminin başlangıç tarihi olan 23 Eylül 2010 tarihinden itibaren aylık net 1.800,00 TL ye çıkarıldığının bildirildiği, daha sonra 01.10.2010 tarihinde açtığı eldeki dava ile kira bedelinin 23.09.2010 tarihinden geçerli olmak üzere aylık net 1.800,00 TL olarak tespitini istediği, yargılama aşamasında 22.11.2010 havale tarihli dilekçe ile “mahkemece tespit edilecek aylık kira bedelinin 2010-2011 kira döneminden itibaren geçerli olmasına karar verilmesini, aksi kanaat oluşması durumunda tespit edilecek kira bedelinin 2011-2012 dönemi aylık kira bedeli olarak tespitine karar verilmesini” istediği mahkemece kiralanan mecurun 23.09.2011 tarihinden itibaren aylık kira parasının brüt 1.300,00 TL olarak tespitine karar verildiği anlaşılmaktadır. Davacı vekilinin 22.11.2010 tarihli dilekçesi ve dosya kapsamından bir sonraki dönem (23.09.2011-23.09.2012) için kira parasının tespiti isteğinin de bulunduğu anlaşılmaktadır. Açıklanan nedenlerle, Yerel mahkemenin, davacının bir sonraki kira dönemi için isteminin değerlendirildiğine ilişkin direnmesi yerindedir.”