1. İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Nedir?

Kiraya veren kendisinin veya yakınlarından birinin kiralanana ihtiyaç duyması halinde, kiracının tahliyesini talep edebilir. Kiraya verenin yakınları kavramına “eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler” girer. Kiraya verenin kendisinin veya sayılan kişilerin gereksinim duyması nedeniyle açılan davaya “ihtiyaç nedeniyle tahliye davası” denilmektedir ve Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesinde düzenlenmiştir;

Madde 350 - Kiraya veren, kira sözleşmesini; Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir. 

2. İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasının Şartları Nelerdir?

Bu dava türü özel olarak düzenlenmiş bir dava türü olup burada tahliye sebebinin gerçek ve samimi olgulara dayanması ve zorunlu olması gerekmektedir. Bu nitelikler her somut olay özelinde ayrı ayrı değerlendirilir. Şartların sağlanması halinde belirli süreli kira sözleşmelerinde sürenin sonunda, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise fesih bildirim sürelerine uyularak 1 ay içinde açılacak tahliye davası ile kira akdi sonlandırılabilir. İhtiyaç nedeniyle tahliye davasının kabulü için belirtilen şartları taşıması gerekmektedir, aksi halde açılan dava reddedilecektir; bu şartlar;

• Kiralayanın ya da kanunda belirtilen yakınlarının kiraya konu taşınmaza konut veya işyeri olarak ihtiyaç duymaları,
• İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması,
• Kanunda öngörülen 1 aylık hak düşürücü süre içinde açılmış olması olarak ifade edilebilir.

Örneğin kiraya verenin aynı bölgede dava konusu taşınmazla benzer özellikler taşıyan başka bir taşınmazının bulunması ihtimalinde ihtiyacın samimi ve zorunlu olduğu kabul edilemeyecektir. Buna karşılık kiraya verenin ya da yakınlarının dava konusu taşınmazdan daha kötü şartlar altında başka bir yerde oturmaları halinde ihtiyaç samimi ve zorunlu kabul edilebilir. Görüldüğü üzere ihtiyacın samimi, gerçek ve zorunlu olması her somut olaya göre değişkenlik gösterebilmektedir.

3. Kiraya Verenin Yakınları Kavramına Kimler Girmektedir?

Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesi “Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için…” demek suretiyle kiraya verenin yakınları kapsamına kimlerin girdiğini belirtmiştir. Her ne kadar ilgili hükümde kardeşler açıkça sayılmamış olsa da kiraya veren Türk Medeni Kanunu’nun 364. maddesine göre kardeşine bakmakla yükümlü olduğu takdirde kardeşinin ihtiyacına dayanarak kiracının tahliyesini talep edebilecektir. Kiraya verenin, kardeşinin ihtiyacı gerekçesiyle kiracıya karşı tahliye davası açabilmesi için kardeş, yardım edilmediği takdirde yoksulluğa düşecek durumda olmalıdır.

4. İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasında Zamanaşımı veya Hak Düşürücü Süre Nedir?

Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesinde bu hususta iki ayrı düzenleme getirilmiştir;

• Belirli süreli kira sözleşmelerinde, sözleşme süresinin sona ermesinden itibaren 1 ay içinde dava açılmalıdır.

Kira sözleşmesinin süresi belirlenmiş ise kiraya veren ancak sözleşme süresinin sona ermesinden itibaren 1 ay içinde kiracıya karşı tahliye davası açabilir. Örneğin; 22.11.2020 tarihinde başlayan 1 yıllık kira sözleşmesinin bitiş tarihi 22.11.2021 olup kiracıya karşı ihtiyaç sebebiyle tahliye davasının 22.12.2021 tarihine kadar açılması gerekmektedir. Kiraya verenin bu davayı açması için kiracıya hiçbir ihtar veya bildirimde bulunmasına gerek yoktur.

• Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten itibaren 1 ay içinde dava açılmalıdır.

Kira sözleşmesinin süresi belirlenmemiş ise kira sözleşmesi belirsiz süreli kabul edilir. Kiraya veren belirsiz süreli kira sözleşmelerinde 3-6 aylık fesih bildirim sürelerine riayet ederek 1 ay içinde tahliye davası açabilir. Kira sözleşmesinin yapıldığı tarihten itibaren her 6 aylık süreç fesih dönemidir. 6 aylık bu dönemlerin sonunda feshin gerçekleştirilmesi için kiraya veren en az 3 ay önceden kiracıya bildirimde bulunmalıdır. Bu sürenin sonunda kiracı halen kiralananı boşaltmamış ise kiraya veren fesih dönemi sonundan itibaren 1 ay içinde tahliye davası açabilir. Örneğin; 01.01.2020 tarihinde başlayan belirsiz süreli kira sözleşmesinde her 6 aylık süreç fesih dönemidir. Şöyle; 01.01.2020-30.06.2020 ilk fesih dönemi olup kiraya veren bu fesih döneminin sona ermesinden en az 3 ay içinde bildirimde bulunmak kaydıyla fesih döneminin sona ermesinden itibaren 1 ay içinde tahliye davasını açabilir. 

5. Yeniden Kiralama Yasağı

Kiraya veren ihtiyaç nedeniyle kiracının tahliyesi gerçekleştirildikten sonra haklı bir sebep olmaksızın kira konusu taşınmazı 3 yıl geçmedikçe tahliye edilen kiracıdan başkasına kiralayamaz. Kiraya veren tahliye edilen kiracıdan başkasına kiralayamama engeli 3 yıl devam eder. 3 yılın sonunda söz konusu taşınmazı başka bir kiracıya kiralayabilir.

Kiraya verenin, kira konusu taşınmazı 3 yıl geçmeden başka birine kiralaması halinde ihtiyaç nedeniyle tahliye ettirdiği eski kiracının talebi üzerine son kira yılında almış olduğu bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemek zorunda kalabilecektir.

Madde 355-Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.

6. Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davası

Kira konusu taşınmazda bir kiracı ikamet etmekteyken, taşınmazın maliki değişebilir. Bu hallerde kira sözleşmesi devam eder. Kanunda aranan belli şartların mevcudiyeti halinde yeni malik de ihtiyacına dayanarak kiracının tahliyesini talep edebilir. Bu ihtiyaç kapsamına yeni malikin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler girer. Tahliye talebinde bulunabilmek için söz konusu ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması ve yeni malik tarafından bunun ispatlanması gerekmektedir.

Yeni malik taşınmazı edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracıya karşı yazılı bir bildirimde bulunmalıdır, bildirimde bulunulmadığı takdirde kiracı ile olan kira sözleşmesini aynı şartlarla kabul etmiş sayılır. Yazılı bildirimde bulunduktan sonra taşınmazın tahliyesi için kiracıya 6 ay süre vermelidir. Bu 6 aylık sürenin sonunda yeni malik tarafından kiracıya karşı tahliye davası açılabilecektir.

Madde 351- Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.

Bunun yanında kiracının tahliyesini sağlamak için yeni malike tanınan bir hak daha vardır; kiralananı edinmesinin üzerinden 1 ay geçmesine rağmen kiracıya yazılı bildirimde bulunulmamış ise bu halde kira sözleşmesinin bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açılabilir. Sözleşmenin bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açılabilmesi için ihtarnameye gerek yoktur.

İkinci bir seçenek olarak kira sözleşmesinin sona ermesine 6 aydan daha kısa bir süre kalan hallerde de yeni malik tarafından kira sözleşmesinin bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açılabilir.

Madde 351/2-Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir. 

7. Görevli ve Yetkili Mahkeme

Tahliye davaları kira sözleşmelerine ilişkin uyuşmazlıklar kapsamında yer almaktadır. Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 4. maddesi uyarınca kira sözleşmelerine ilişkin uyuşmazlıklarda görevli mahkemeler Sulh Hukuk Mahkemeleri olup yetkili mahkeme de kiraya konu taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Bunun yanında taraflar sözleşme ile yetkili Sulh Hukuk Mahkemesi’ni kendileri belirleyebilir.

8. Yargıtay Kararları Işığında İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2018/7751 E., 2019/493 K. Sayılı 23.01.2019 tarihli kararı;

 “Dava, davacının oğlunun konut ihtiyacının doğmasına dayanmakta olup, ihtiyaçlının kirada oturduğuna ilişkin akit dosya arasında bulunmaktadır. Konut nedenine dayalı tahliye davalarında kirada oturan ihtiyaçlının kirada oturması ihtiyacın varlığının başlıca kanıtıdır. Dinlenilen davacı tanıklarının da ihtiyaç iddiasını doğruladıkları anlaşılmaktadır. Bu durumda ihtiyacın samimi, gerçek ve zorunlu olduğunun kabulü icab eder. Mahkemece, ihtiyaç nedeniyle tahliye isteminin kabulüne karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde reddine karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.”

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2017/7924 E., 2017/18114 K. Sayılı 25.12.2017 tarihli kararı;

“Olayımıza gelince; eski malik ile davalı arasında imzalanan ve taraflar arasında uyuşmazlık bulunmayan kira sözleşmesi 20.09.2013 başlangıç tarihli ve bir yıl sürelidir. Davacı dava dilekçesi ile eski malik ile yapılan kira sözleşmesine dayanmış olup, 15/04/2015 tarihinde keşide ettiği ihtarname ile ihtiyaç iddiası ve tahliye istemini davalıya bildirmiştir. Bu itibarla; işyeri ihtiyacı sebebi ile kiralananın tahliyesi istemini içeren ihtarın davalıya 29/05/2015 tarihinde tebliği ile 20/09/2015-20/09/2016 tarihleri arasında işyeri ihtiyacı ile tahliye davası açma süresi korunmuş olup, davacı tarafından 12.04.2016 tarihinde açılan dava süresinde olduğundan mahkemece işin esasının incelenmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.”

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2016/3380 E., 2016/3343 K. Sayılı 25.04.2016 tarihli kararı;

“Davacı vekili müvekkilinin oğlu . . .’un 28 yaşında olup evlilik hazırlığı yaptığını, halen babası ve annesi ile birlikte oturduğunu, reşit olup ayrı eve çıkmak istediğini belirterek süresinde açtığı iş bu dava ile kiralananın tahliyesini istemiştir. HUMK26 maddesine göre hakim talep sonuçları ile bağlı olup ondan fazlasına veya başka bir şeye karar veremez. Dava dilekçesinde davacı vekili ihtiyaçlının evlilik hazırlığı yaptığını açıklayarak reşit olan ihtiyaçlının ayrı bir eve çıkmak istediğini belirttiğine göre tahliye sebebinin reşit olan ihtiyaçlının evlilik hazırlığına dayalı değil, annesi ve babasından ayrı ve mustakil olarak oturmak istediğine ilişkin kiralananın tahliyesini istediğinin kabulü gerekir. Dinlenilen davacı tanığı ihtiyaç iddiasını doğrular mahiyette beyanda bulunmuştur. Davalı tanığı ise duyuma dayalı beyanda bulunmuştur. Öte yandan günün koşullarına uygun kira artırma talebinde bulunulması kiralayanın ve mal sahibinin yasal hakkı olduğundan bu durumu aleyhe yorumlamak mümkün değildir. Reşit olan kimse bekar dahi olsa ailesiyle birlikte oturmaya zorlanamaz. Bu durumda reşit olan ihtiyaçlının bekar dahi olsa ayrı oturma isteği olağan karşılanmalı, ihtiyaç iddiasının kanıtlandığı kabul edilmelidir. İhtiyaç iddiasının gerçek ve samimi olduğu kanıtlandığından tahliyeye karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçeyle davanın reddine karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir.”

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2016/1972 E., 2016/2584 K. Sayılı 31.03.2016 tarihli kararı;

“Olayımıza gelince; davacı akdin bitiminden önce sözleşmedeki şarta uygun olarak tahliye ihbarını yerine getirdiğine, davanın ise kira sözleşmesinin sonu olan 31.12.2014 tarihinden sonraki bir aylık yasal sürede 16.01.2015 tarihinde açıldığına göre, davanın süresinde olduğunun kabulü gerekir. Mahkemece hüküm gerekçesinde yazılı ihtarnamenin varlığından söz edildiği halde, davanın esası hakkında karar verilmesi gerekirken sözleşmenin bitim tarihinden önce veya bir aylık dava açma süresinde ihtarın bulunmadığı gerekçesiyle davanın süresinde açılmadığından bahisle reddine karar verilmesi doğru değildir.”

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2014/13336 E., 2015/39 K. Sayılı 12.01.2015 tarihli kararı;

“Davada dayanılan ve hükme esas alınan 1.10.2012 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacı kira sözleşmesine dayanarak iktisap ve ihtiyaç sebebiyle kiralananın tahliyesini istemiştir. Davanın T.B.K. 350/1. maddesi hükmüne göre eski malikle yapılan kira sözleşmesine göre süresinde açıldığının kabulü gerekir. T.B.K. kiraya verene kiralananı kendisi, eşi, alt soyu, üst soyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut ihtiyacı için tahliye isteme hakkı tanımıştır. Yasada öngörülen ihtiyaç devamlılık arz eden bir ihtiyaç olup, geçici ihtiyaç tahliye nedeni olarak kabul edilmemiştir. Ancak uygulamada yazlık ihtiyacı yaşam biçimi olarak sürekli konut ihtiyacının bir devamı olarak nitelendirilmiştir. Bu ilkeden hareketle davacı yazlık ihtiyacına yönelik delillerinin ibraz etmiş bu konuda tanıklar dinlenmiştir. Dinlenilen davalı tanıkları davacının iddiasını doğrular mahiyettedir. Öte yandan tahliye davasında kiralananın muvazaalı iktisap edildiğine dair savunmaya itibar edilemez. Açıklanan bu sebeplerle kiralananın tahliyesine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçeyle davanın reddine karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir.”